۴ دسته فروشنده در بازار مسکن
عرضه در بازار معاملات مسکن شهر تهران و با تغییر فصل و البته چرخش قیمت دلار، آرایش جدید به خود گرفت. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد فروشنده‌ها در این بازار ۴ دسته شده‌اند که در قالب «فروش به قصد تبدیل دارایی»، «تظاهر به فروش»، «فروشنده اما به قیمت بالا» و همچنین «بدبین به شرایط» قابل‌شناسایی و تقسیم‌بندی هستند. طی ۱۰ روز اول پاییز، براساس برآورد اولیه، حجم معاملات ملک، حدود ۳۰ درصد نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش پیدا کرد. متقاضیان به آینده قیمت مسکن خوش‌بین هستند.
به گزارش دنیای اقتصاد، اولین تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از وقوع دست‌کم پنج اتفاق است که سبب شده شرایط برای متقاضیان خرید مسکن سخت‌تر از گذشته شود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد فروشنده‌ها در بازار فعلی به چهار گروه قابل تقسیم هستند که چهار رفتار متفاوت را در اولین ماه پاییزی در پیش گرفته‌اند. در این میان رفتار سه گروه از آنها خلاف جهت رونق ارزیابی می‌شود و خریداران را با بحران روبه‌رو کرده است. واسطه‌های ملکی معتقدند نااطمینانی در ماه‌های اخیر به آینده بازارهای موازی به‌ویژه بازار ارز مهم‌ترین آفت بازار مسکن است که پیامد آن شوک جدی به معاملات و ریزش بیش از حد انتظار خرید و فروش ملک دست‌کم تا هفته قبل (روزهای قبل از چرخش قیمت در بازار ارز) بوده است. آمارهای اولیه در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران حاکی از ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات آپارتمان مسکونی در ۱۰ روز اول مهر ماه در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.
۵ اتفاق در بازار پاییزی معاملات مسکن در پایتخت که سبب شده شرایط برای سمت تقاضا به مراتب سخت‌تر از ماه‌های گذشته شود، شناسایی شد. تحقیقات میدانی از واسطه‌های ملکی و نیز متقاضیان خرید مسکن که این روزها در حال جست‌وجو در بنگاه‌های ملکی هستند نشان می‌دهد یکی از این اتفاقات، تغییر رفتار معنادار فروشنده‌های مسکن است. در حال‌حاضر فروشنده‌های بازار مسکن چهار گروه هستند که فقط یک گروه از آنها، یعنی کسانی که به دلیل خرید ملک دیگر یا تبدیل دارایی یا داشتن برنامه مشخص برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر، قصد جدی برای فروش دارند و تمام موارد تقاضای خرید قطعی را مورد بررسی قرار داده و پای معامله می‌آیند. اما مشکل اینجاست که تعداد فروشنده‌های این گروه بسیار اندک است. در مقابل آنها سه گروه دیگر وجود دارند که با رفتار ضدرونق خود به بازار مسکن متقاضیان خرید و البته در بلندمدت با بازگشت رکود مطلق به بازار مسکن، بازی باخت - باخت را رقم زده‌اند.
یک گروه دلال‌هایی هستند که در ماه‌های پرتلاطم بازار مسکن از اردیبهشت تا شهریور با خرید و فروش‌های مکرر سودهای کلان به‌دست آورده‌اند و اکنون نیز در تلاش هستند حتی با وجود افت شدید تقاضای خرید در ماه‌های اخیر و به‌ویژه در محرم که انتظار تثبیت قیمت‌ها به دلیل کاهش معاملات به شکل سنتی وجود دارد، دمای قیمتی در بازار را بالا نگه دارند. آنها در روزهای سپری شده از مهر ماه در ظاهر، وارد بازار فروش شده‌اند اما قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های فروشی خود را ۵ تا ۱۰ درصد بالاتر از قیمت فروش قطعی در شهریور ماه اعلام کرده‌اند و به این ترتیب به «انتظار افزایش قیمت» سایر فروشنده‌ها نیز دامن می‌زنند.
به بیان دقیق‌تر، عده‌ای از فروشندگانی که با وجود سقوط معاملات به زیر ۱۰ هزار فقره در شهریور، در مهر ماه هنوز هم قیمت‌های پیشنهادی بالاتر از آخرین معاملات را اعلام می‌کنند، قصدشان برای فروش جدی نیست و به قول واسطه‌ها «فروشنده واقعی» نیستند؛ بلکه صرفا برای بالا نگه داشتن درجه تب قیمتی بازار ملک در تکاپو هستند تا در فرصت مناسب و احتمالا پس از سپری شدن محرم و صفر آپارتمان خود را بفروشند. گروه دیگری از فروشنده‌ها نیز اگرچه قصدشان برای فروش جدی است، اما با انتخاب رفتار محتاطانه، قیمت پیشنهادی خود را بالاتر از قیمت شهریور پیشنهاد می‌کنند تا از تحولات قیمتی احتمالی در آینده نزدیک در بازارهای موازی به ویژه بازار ارز جا نمانند. این گروه در زمره کسانی هستند که معتقدند احتمال ثبات قیمت ارز در نرخ‌های تنزل یافته کنونی چندان بالا نیست و در نتیجه تلاطم قیمتی بازارهای موازی، بازار مسکن نیز به لحاظ قیمتی تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. در نتیجه تنها در صورتی حاضر به فروش ملک خود هستند که خریداران به قیمت پیشنهادی مورد انتظار آنها تن دهند.
اما اتفاق دوم بازار ملک در هفته‌های اخیر را باید در رفتار گروه چهارمی از فروشنده‌ها جست‌وجو کرد که آنها نیز رویه‌ای ضدرونق را در پیش گرفته‌اند.
اطلاق عنوان «فروشنده» به این گروه شاید انتخاب مناسبی نباشد، چراکه آنها فروشنده‌های ماه گذشته بازار ملک هستند که اکنون تحت‌تاثیر تحولات اخیر موقتا منصرف شده‌اند. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد فروشنده‌های انصرافی پرتعدادترین گروه فروشنده‌ها در مقایسه با سه گروه دیگر در بازار مسکن مهرماه هستند و این وضعیت «کمبود فایل» را به یک معضل برای خریداران مسکن تبدیل کرده است. بررسی‌ها درباره علت انصراف این گروه از عرضه‌کنندگان حاکی است، علت اصلی این رفتار آنها، «بدبینی به وضع موجود» در شرایط اقتصادی و به‌ویژه به وضعیت قیمت ارز در آینده است. بسیاری از فروشندگان انصرافی ریزش قیمت دلار را باور نکرده و آن را به اقدامات موقتی نسبت می‌دهند و معتقدند نرخ دلار ممکن است دوباره با نوسان شدید افزایشی همراه شود.
نااطمینانی به آینده نرخ ارز نه‌تنها رفتار فروشنده‌ها را دستخوش تغییر کرده، بلکه در روزهای اخیر به مشکل اصلی بازار مسکن تبدیل و زمینه‌ساز وقوع شوک در این بازار شده است. این شوک تنها بر رفتار فروشنده‌ها اثرگذار نبوده است، بلکه با تاثیرگذاری بر رفتار متقاضیان خرید، آنها را نیز محتاط‌تر کرده است. به این ترتیب وضعیت جدید بازار ارز دو نیروی همزمان را در جهت ضدرونق به بازار مسکن وارد کرده است. در چند روز اخیر به دنبال ریزش نرخ دلار تعداد مراجعه متقاضیان خرید به بنگاه‌های معاملات ملکی کاهش یافته است. در سمت عرضه همان‌طور که اشاره شد برخی فروشنده‌ها نگران افزایش دوباره نرخ ارز بوده و از این بابت با اتخاذ تصمیم محتاطانه، از عرضه منصرف شده‌اند، اما در سمت تقاضا، متقاضیان خرید نگاه خوشبینانه به آینده بازار ارز و ادامه ریزش قیمت‌ها، آنها را از عجله در خرید منع می‌کند.
امید و خوش‌بینی متقاضیان مسکن به تثبیت نرخ ارز که این روزها در برخی محافل خبری و از سوی برخی دولتمردان و کارشناسان درباره آنها بحث می‌شود، از این بابت است که انتظار تخلیه حباب قیمتی موجود در نرخ‌های پیشنهادی فروش را دارند. همان‌گونه که اشاره شد انتظار افزایش قیمت در میان برخی از فروشندگان هنوز پررنگ است، اما در صورت تثبیت نرخ ارز، این احتمال وجود دارد که شیب نوسان قیمت مسکن محدود شود. به این ترتیب قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها تعدیل شده و وضعیت بازار برای خریداران بهبود خواهد یافت. این نگاه امیدوارانه در سمت تقاضا نیز حاصل تغییر جهت قیمت ارز در روزهای گذشته است. به اذعان واسطه‌ها، هیچ‌یک از طرفین بازار مسکن انتظار چرخش ناگهانی قیمت ارز را نداشتند و این اتفاق غیرمنتظره، عملا به یک شوک در بازار مسکن منجر شده که سومین اتفاق ضدرونق دست‌کم در چند روز اخیر در بازار محسوب می‌شود.
البته در روزهای دهم و یازدهم مهرماه به دنبال شروع چرخش نرخ ارز، شارژ فضای روانی منفی که در پی رشدهای روزانه و پی‌در‌پی نرخ دلار در هفته‌های قبل از آن شکل گرفته بود، متوقف شد و این یک اتفاق مثبت ارزیابی می‌شود که به شکل آنی در بازار ملک رخ داد. اما با گذشت چند روز از شروع این روند، واکنش متقاضیان دچار تغییراتی شده که به آنها اشاره شد.
از سوی دیگر در ماه گذشته که روند نرخ دلار افزایشی بود، فروشنده‌های زیادی از عرضه آپارتمان‌های خود امتناع می‌کردند اما در عین حال سمت تقاضا برای جلوگیری از کاهش ارزش نقدینگی خود به خرید مصر بود و همچنان در بازار حضور داشت. این در حالی است که در ماه جاری که چرخش ارزی رخ داده، رفتار متقاضیان خرید نیز آن‌گونه که اشاره شد تغییر کرده است. کارشناسان معتقدند اگر در روزهای آینده بازار مسکن سیگنالی درباره رشد احتمالی قیمت دلار دریافت کند، ممکن است فروشنده‌ها بر افزایش قیمت اصرار بیشتری داشته باشند و با توجه به قدرت خرید متقاضیان، حجم ریزش معاملات در مهر ماه می‌تواند بیشتر از ماه گذشته رقم بخورد؛ این در حالی است که اگر وضع موجود در زمینه کاهش نرخ ارز ادامه پیدا کند، زمینه رشد بیشتر قیمت مسکن محدود خواهد شد و به تدریج متقاضیان خرید وارد بازار «آرام‌شده» مسکن خواهند شد. در این صورت می‌توان به کلید خوردن روند احیای رونق در بازار مسکن با شروع رشد تدریجی حجم معاملات امیدوار بود.
«نه» فروشنده‌ها به خانه‌اولی‌ها
تصویر پاییزی از معاملات مسکن حاکی از اتفاق چهارمی است که مستقیما خانه‌اولی‌ها را نشانه گرفته و آن «نه» فروشنده‌ها به متقاضیان خانه‌اولی است. به‌طور کلی در چند ماه اخیر بر خلاف رویه چند سال گذشته، وام‌دارها دچار نوعی انزوای ناخواسته در بازار مسکن شده‌اند و واسطه‌ها و فروشنده‌ها تمایل چندانی به معامله با آنها ندارند. این وضعیت در پاییز نیز همچنان وجود دارد و البته برای خانه‌اولی‌هایی که از امتیاز وام زوجین ۱۶۰ میلیون تومانی برخوردار هستند، پررنگ‌تر است.
این گروه از بالاترین سقف تسهیلات بانکی خرید مسکن برخوردارند و از آنجا که طبق رویه شبکه بانکی، این تسهیلات در روز تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی توسط نماینده بانک به فروشنده پرداخت می‌شود، کمتر کسی حاضر می‌شود وصول ۱۶۰ میلیون تومان از بهای فروش ملک را با توجه به نرخ تورم، تا روز محضر به تعویق بیندازد. بسیاری از فروشنده‌ها به ویژه در برخی مناطق پرتقاضا تنها دریافت ۱۰ تا ۲۰ درصد از ارزش ملک فروخته شده را به روز تنظیم سند موکول می‌کنند و این یعنی خانه‌اولی‌هایی که می‌خواهند از وام ۱۶۰ میلیون تومانی برخی خرید استفاده کنند، باید یک خانه حداقل ۸۰۰ میلیون تومانی بخرند که ۲۰ درصد ارزش ملک معادل رقم وامشان باشد.
در حال حاضر زمان انتظار برای ارزیابی ملک توسط کارشناسان شبکه بانکی و انجام استعلامات شهرداری، دارایی و نظایر آنکه باید پیش از ثبت سند در دفتر اسناد رسمی انجام شود، بین یک ماه تا ۴۵ روز است. زمانبر بودن این ماجرا سبب شده در شرایطی که بازارهای اقتصادی با نوسان روبه‌رو هستند، فروشنده‌ها برای دریافت بهای ملک شرایط سخت‌گیرانه‌ای در نظر بگیرند که شباهتی به شرایط متعارف پیش از این نوسانات ندارد. هر چند زمان تسویه مطالبات فروشنده بابت فروش آپارتمان کاملا توافقی است، اما عرف بازار در سال‌های گذشته، پرداخت یک‌سوم از بهای ملک در زمان انعقاد مبایعه‌نامه، پرداخت یک‌سوم در زمان تحویل ملک و پرداخت یک‌سوم آخر در زمان تنظیم سند است.
همچنین پرداخت مبلغ وام در محضر در اغلب معاملات سال‌های گذشته از سوی مالک مورد پذیرش بوده و این مساله تا پیش از ماه‌های اخیر، هرگز به‌عنوان مشکل پررنگ بازار مسکن نمودی نداشت. اما با افزایش سقف وام بانکی خرید مسکن از یک‌سو و تغییر مدام ارزش پول با توجه به نوسان نرخ ارز از سوی دیگر، این مساله در بازار جدی شده و شبکه بانکی باید برای آن چاره‌ای بیندیشد. خانه‌اولی‌هایی که ۸۰ میلیون تومان را برای مدت دست‌کم یک سال به شکل قرض‌الحسنه در شبکه بانکی سپرده‌گذاری کرده‌اند تا امتیاز تسهیلات ۱۶۰ میلیونی را به دست آورند، اکنون در شرایطی نوبت دریافت وامشان فرا می‌رسد که هم قیمت مسکن با رشد بیش از ۷۰درصدی نسبت به زمان شروع سپرده‌گذاری در تابستان پارسال روبه‌رو شده و هم رفتار فروشنده‌ها در پذیرش شرایط وام‌دارها تغییر کرده است.
این وضعیت خرید مسکن را برای خانه‌اولی‌ها حتی با وجود برخورداری از بودجه قابل قبول برای ورود به بازار دشوار کرده است. انتظار می‌رود شبکه بانکی با تغییر در فرآیند استعلامات و پرداخت وام به فروشنده، از زمان انتظار حداقل یک‌ماهه این موضوع بکاهد. تحقیقات میدانی از وام‌گیرندگان شبکه بانکی حاکی است هر یک از استعلامات از دستگاه‌های مختلف نظیر وزارت راه و شهرسازی، اداره کل دارایی و شهرداری مناطق چند روز زمان می‌برد، در حالی که با تغییر در فرآیند اجرایی و تکیه بر روش‌های مبتنی بر دولت الکترونیک می‌توان این زمان را مانند بسیاری از کشورهای دارای بازار رهنی وسیع، به کمتر از یک هفته کاهش داد.
بررسی‌های میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است پنجمین اتفاق پاییزی بازار ملک افزایش «عرضه مشروط» نزد بنگاه‌های ملکی است. برخی از فروشندگان متقاضی تبدیل به احسن ملک در بازار مسکن کنونی از ناکامی کسانی که در ماه‌های گذشته ملک خود را فروخته‌اند اما به دلیل وسواس در خرید یا به هر دلیل دیگری، نتوانستند ملک مطلوب جایگزین را خریداری کنند و از سرعت رشد قیمت مسکن جا مانده‌اند، اکنون فروش ملک خود را مشروط به یافتن گزینه مناسب خرید کرده و روی «نشست همزمان» برای خرید و فروش توامان ملک قبلی و ملک جدید اصرار دارند. به این ترتیب متقاضیان خرید مسکن با فایل‌هایی در بازار روبه‌رو هستند که مشخص نیست زمان قطعی فروش آنها چه وقت خواهد بود و در واقع نمی‌دانند که باید روی این فایل‌ها حساب کنند یا نه. موکول کردن معامله به زمان نامعلوم آتی و وقتی که فروشنده ملک مناسب خود را برای تبدیل به احسن بیابد، نفع یک‌طرفه فروشنده را در پی دارد و خریدار ممکن است از تغییر احتمالی قیمت‌ها متضرر شود. در نتیجه یافتن فایل مناسب حتی از میان آپارتمان‌های عرضه شده در بازار کنونی، دشوارتر از همیشه شده است.
پیامد این پنج اتفاق پاییزی در بازار مسکن ریزش حدود ۳۰ درصدی معاملات در ۱۰ روز مهر ماه بر اساس آمارهای اولیه معاملات انجام و ثبت شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران است. استمرار این ریزش در روزهای بعدی می‌تواند بازار مسکن را به خواب عمیقی فرو ببرد که برخاستن دوباره آن را بسیار دشوار می‌کند. البته در بازار مهر ماه با وجود اتفاقاتی که به آنها اشاره شد و همگی در جهت عمیق‌تر شدن رکود ملکی و سخت‌تر شدن شرایط خرید برای متقاضیان مسکن بوده است، سه گروه به‌عنوان خریدار همچنان حضور دارند: گروه نخست وام‌دارهایی هستند که با توجه به فرارسیدن موعد دریافت وام ناگزیر به خرید در این شرایط هستند و گروه دوم کسانی هستند که آپارتمان قبلی خود را با هدف تبدیل به احسن فروخته‌اند، اما هنوز موفق به یافتن گزینه خرید مطلوب خود نشده‌اند. گروه سوم نیز خریداران سرمایه‌ای هستند که برخی کارشناسان پیش‌بینی افزایش حجم این دسته در صورت عدم جذب توسط بازارهای جایگزین در ماه‌های آینده را مطرح می‌کنند؛ در عین حال برخی دیگر از کارشناسان امیدوارند با اتمام روند جهش قیمت در ماه‌های آینده، انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی نیز فروکش کند و این گروه از متقاضیان خرید از بازار مسکن خارج شوند تا به این ترتیب اثر سوء تقاضای سرمایه‌ای بر ناآرامی‌های بازار پایان یابد.
جذب سرمایه‌های سرگردان در بازارهای دیگر از جمله بازار پول می‌تواند به حاکمیت آرامش در بازار مسکن کمک کند. تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی مسکن که این روزها روند بررسی در مجلس شورای اسلامی را می‌گذراند نیز بر کاهش حضور متقاضیان سرمایه‌ای در بازار ملک اثرگذار است. در صورت تحقق این موضوعات، تنها متقاضیان مصرفی مسکن در بازار حضور جدی خواهند داشت و در نتیجه با حاکم شدن رفتار طبیعی از دو سمت عرضه و تقاضا، شاهد بازار باثبات با نوسان جزئی قیمت‌ها متناسب با نرخ تورم خواهیم بود.
دیدگاه تان را بنویسید