چرا اجرای مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن اولویت دارد؟

خبرگزاری فارس: استفاده از پایه مالیاتیِ مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) برای کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بازارهای غیرمولد، یک امر متداول در دنیاست. تاثیر اجرای این پایه مالیاتی در حفظ تعادل بازار کالاهای بادوام از گزند تقاضاهای سوداگرانه، هنگام بروز نوسانات قیمتی نیز غیر قابل انکار است. تقاضاهایی که به منظور کسب منفعت بیشتر و به شکل سفته بازی و انجام معاملات مکرر، باعث نابسامانی بیشتر این بازارها می شوند. اتفاقی که متاسفانه در یک سال اخیر در کشور ما رخ داد که بعد از کاهش سود سپرده های بانکی در شهریور سال گذشته، بخشی از نقدینگی کشور، به بازار سکه، ارز، خودرو و مسکن ورود کرد و افزایش قیمت بیش از 100 درصدی در این بازارها بوجود آورد.

در این شرایط با توجه به حجم بالای نقدینگی، تصویب و اجرای مالیات بر عائدی سرمایه در بازارهای سرمایه ای کشور، امری کاملا ضروری است. چنانچه مرکز پژوهش های مجلس، وزارت اقتصاد و سازمان برنامه و بودجه در گزارش های پژوهشی خود بر لزوم اخذ این مالیات تاکید کرده اند. هر چند وضع این مالیات بر همه بازارهای سرمایه ای امری مطلوب است ولی بررسی ها نشان می دهد شروع اجرای آن در کشور می تواند با بازار زمین و مسکن باشد.

معمولا برای شناخت عائدی سرمایه، از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش کالاهای سرمایه ای استفاده می شود. بنابراین امکان ثبت معامله و قیمت کالا در بازار مسکن، چه به صورت سند رسمی و چه وکالت نامه، مزیتی برای اجرای مالیات بر عائدی سرمایه در این بازار است. در حالی که در بازار ارز و سکه چنین امکانی فعلا فراهم نیست. لازم به ذکر است یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های این مالیات، خودکنترل بودن آن در قبال ثبت معاملات با قیمت های صوری و غیرواقعی است. زیرا از آنجایی که پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده و براساس ما به التفاوت میزان خرید و فروش است، در نتیجه، اگر خریداری هنگام خرید ملک با فروشنده تبانی کند و بپذیرد که برای کاهش میزان مالیات فروشنده، رقم کمتری در معامله ثبت شود، خود متضرر خواهد شد. زیرا هنگام فروش ملک خود در آینده هزینه مالیاتی بیشتری را باید پرداخت کند. بنابراین هیچ خریداری تن به ثبت معامله صوری نخواهد داد و از این باب نیز نگرانی در مورد اجرای مالیات بر عائدی سرمایه وجود ندارد.

درک نقش اساسی مسکن در زندگی خانواده‌ها به عنوان یک نیاز اساسی، این الزام را ایجاد می‌کند که حاکمیت هر چه سریع‌تر مقدمات تسهیل امر خانه دار شدن مردم را فراهم کند. لازم به ذکر است عمده هزینه خانواده های ایرانی، هزینه مربوط به تامین مسکن است و افزایش آن تاثیر مستقیمی بر کیفیت زندگی و رفاه خانواده ها دارد.

بی شک یکی از علل اصلی افزایش قیمت مسکن وجود سهم بالای تقاضاهای سرمایه‌ای در این بازار بوده است. مطابق با گزارشی که اخیرا مرکز پژوهش های مجلس منتشر کرد، بیش از 70 درصد تقاضاهای ۱۰ سال اخیر بازار مسکن، تقاضای سرمایه ای بوده است. از آنجایی که مالیات بر عائدی سرمایه به مسکن مصرفی افراد اصابت نمی کند و تنها تقاضاهای سرمایه‌ای را مورد هدف قرار می‌دهد، در نتیجه، این امید وجود دارد که با اجرای این مالیات انگیزه برای سوداگری و کسب سودهای کلان از بازار مسکن حذف شده و قیمت ها واقعی‌تر شود.

یکی از ویژگی‌هایی که بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارهای سرمایه‌ای کشور مثل ارز و سکه دارد، ریسک پایین سرمایه گذاری در آن است. معمولا قیمت ها در بازار مسکن از نوسان آنچنانی برخوردار نبوده و در این سال ها همواره صعودی بوده است. البته در بعضی مواقع مانند یک سال اخیر سرعت رشد بسیار بیشتر بوده است.

این ریسک پایین بازار مسکن سبب شده تا سوداگران تمایل بیشتری به سرمایه گذاری در این بازار داشته باشند که نتیجه آن حبس سرمایه های کلان در این بازار توسط سوداگران بوده است. آمار شگفت انگیز 2.6 میلیون واحد خالی در کشور شاهدی بر این مدعاست. مطابق با آخرین سرشماری انجام شده در کشور، فقط 500 هزار واحد مسکونی خالی در تهران وجود دارد که مشاهدات میدانی نشان می دهد عمده این واحدها در مناطق گران قیمت شهر قرار دارند. در نتیجه این نگرانی که اخذ مالیات بر عائدی سرمایه مسکن باعث هجوم سرمایه ها به سمت بازارهای دیگر مثل سکه و ارز می شود، آنقدری که نشان داده می شود، واقعی و موثر نیست.

اگر در هنگام تصویب این مالیات، علاوه بر معافیت تقاضاهای مصرفی، تولید کنندگان مسکن نیز تحت مورد حمایت قرار گیرند، می توان این انتظار را داشت که سرمایه های موجود در بازار خرید و فروش مسکن، به سمت تولید مسکن هدایت شوند. در نتیجه علاوه بر تنظیم و کنترل بازار مسکن باید شاهد رونق تولید و عرضه واحدهای مسکونی هم باشیم.