گران ترین پنت هاوس تهران کجاست؟

شما در سال 1392 جانشین آقای خسروی شدید؟

من رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران شدم.

بالاخره پس از مدت ها جای کسی شدید که مدت زمان قابل توجهی در راس اتحادیه مشاوران املاک حضور داشت؟

واقعیت این است که برخی مواقع آدم ها در موقعیت های خاصی قرار دارند که برای آنها ممکن است آرزو باشد. مدیریت صنف مشاوران املاک کار بسیار حساسی است و فشار زیادی روی مدیر آن است. یعنی من حجم کاری زیادی دارم و فشار کاری بالایی را تحمل می کنم. بد نیست به سوابق تحصیلی خودم نیز اشاره کنم به هر حال من استاد دانشگاه بودم. فوق لیسانس حقوق دارم و وکیل دادگستری هستم. زمانی هم که وارد اتحادیه شدم سمت بسیار خوبی در وزارت کشور داشتم.

کارمند رسمی دولت هستید؟

کارمند رسمی دولت بودم. در حال حاضر نیستم.

بازنشسته شدید؟

خیر. سن من که به بازنشستگی نمی خورد. رها کردم و وارد اصناف شدم. به خاطر استقبالی که صورت گرفت. شاید اگر در حوزه های دولتی مشغول به کار بودم در آن موقعیت های شغلی، خیلی پست های مهم تر و حساس تر نسبت به اتحادیه مشاوران املاک بر عهده ام بود. ولی واقعیت این است که به این شغل علاقه مند بودم و دوست داشتم در این بخش خلا های افراد جوان و اثر گذار پر شود.

شما قاضی بودید؟

من وکیل بودم. هنوز هم هستم.

با این وجود کسی می تواند شما را در معامله مسکن فریب دهد؟

مطمنا شدنی است. دست بالای دست زیاد است. درست است من وکیل هستم و این موضوع یکی از عوامل اصلی موفقیت من بوده اما به هر حال همانطور که گفتم دست بالای دست زیاد است.

شما رابطه تان با آقای خسروی که پیش از شما رییس اتحادیه کشوری مسکن و اتحادیه تهران بودند چگونه است؟

من به طور شخصی ایشان را خیلی دوست دارم.

پس چرا حاضر شدید به جای ایشان بیایید؟

مگر هر کسی علاقه مند به کسی باشد نباید در کار اجرایی وارد شود؟

به هر حال استاد- شاگردی بین شما و آقای خسروی حاکم نبود؟

مدیریت ها باید تغییر پیدا کند، سیال باشد و برای جوان تر ها فرصت ایجاد کند.

شما مدیریت آقای خسروی را قبول نداشتید؟

به آن نقد داشتم.

از چه جهت؟

آقای خسروی مدیر توانمندی هستند اما به هر حال سن ایشان حدود 70 سال است. رویکرد هایی که فرد 38 ساله دارد با فردی که 70 سال دارد متفاوت است. من از نسل دیگری هستم و احساس می کنم بتوانم تغییراتی ایجاد کنم. نوین گرایی و جوان گرایی مد نظر من است. این نکته را نیز جا دارد که بگویم ترکیب هیات مدیره ای که من را به عنوان رییس اتحادیه برگزید همان ترکیبی بود که در دوره های گذشته آقای خسروی را انتخاب کرد.

شما وکیلی بودید که وارد حوزه اصناف شدید؟

البته پیش از من پدرم سالیان سال عضو عیات مدیره اتحادیه املاک بود. یعنی پیش از اینکه وکیل شوم در بخش مشاوران املاک حضور داشتم. سابقه شغل مشاوران املاک در خانواده ما حدود 60 سال است. قبل از آقای خسروی هم پدر من در صنف املاک بوده است. یک دوره عضو هیات مدیره و نایب رییس اتحادیه بوده است. من از سال 75 خود پروانه کسب دارم. بر این اساس حدود 16 سال است که پرونده کسب دارم. از سال 82 هم عضو هیات مدیره اتحادیه بودم که یعنی تقریبا ده سال هم عضو هیات مدیره اتحادیه هستم. برای ریاست اتحادیه حتما باید عضو هیات مدیره اتحادیه باشید. اینطور نیست که رییس اتحادیه فردی از بیرون اعضا هیات مدیره انتخاب شود. دقیقا اتفاقی که برای شرکت ها می افتد. در قانون نظام صنفی هم حتما باید عضو هیات مدیره باشید. من تقریبا در تمامی سمت ها هیات مدیره بودم. در سمت دبیری هیت مدیره که در حال حاضر آقای خسروی مشغول به کار هستند من حضور داشتم. سپس بازررس هیات مدیره شدم. زمانی هم نایب رییس اتحادیه بودم. در حال حاضر هم ریاست اتحادیه بر عهده من است.

خودتان مستاجر هستید؟

من صاحبخانه هستم. منزل من در شهرک غرب هست. در یک آپارتمان 157 متری نوساز سکونت دارم.

در همان محدوده ای از شهرک غرب که حضور دارید برای خرید و فروش مسکن به شما مراجعه می کنند؟

حتما اینطور است. شغل مشاوران املاک به گونه ای است که اقشار مختلف برای پرس و جو مراجعه می کنند. مقوله مسکن موضوع مهمی است. یعنی اگر وزیر، ورزشکار یا هنرمند بخواهد برود کت شلوار بخرد هرگز با ریس اتحادیه تماس نمی گیرد؛ اصلا فکر می کند شان اش حفظ نمی شود. یا اینکه اگر این افراد بخواهند بروند میوه بخرند به رییس اتحادیه میوه فروشان زنگ نمی زنند که از کجا باید بروم بخرم. در مقوله مسکن اینطور نیست. حتی افرادی که در وزارت راه و شهرسازی در سمت های بالا مشغول به کار هستند وقتی می خواهند خانه بخرند با ما مشورت می کنند.

شما که این قدر خوب مشاوره می دهید فکر می کنید کدام محدوده تهران برای افرادی که می خواهند صاحبخانه شوند بهتر است؟

نیازهای افراد در شهر های مختلف و درهر نقطه از کشور متفاوت است. یعنی بعضی از آدم ها در نقاطی از تهران و کشور زندگی می کنند که آن شرایط جغرافیایی را تحت هیچ شرایطی تغییر نمی دهند. عده ای از آدم ها هستند که در محدوده بهارستان وخیابان ایران زندگی می کنند. به آن افراد تحت هر شرایطی بگویید بیایند شمیران زندگی کنند از باب مالی شاید مشکلی نباشد اما از نظر فرهنگی به آن محدوده محل سکونت شان علاقه دارند. خیلی ها هستند که از نظر موقعیت مالی این توانایی را داشته باشند که در نقاط شمالی شهر زندگی کنند ولی طرف در شورآباد کارخانه ای دارد و به همین دلیل مسکنی را انتخاب می کند که به کارخانه اش نزدیک باشد. خیلی ها ممکن است محل کار خودشان یا همسرشان ملاک انتخاب برای مسکن شان باشد. این ها یک سری نیاز های اجتماعی است که نمی توان گفت کدام محدوده تهران برای خانه دار شدن خوب است. به سلایق افراد بر می گردد.

شما بارها اعلام کرده اید که تا پایان خرداد قیمت مسکن افزایش پیدا نخواهد کرد. هنوز هم به این موضوع تاکید دارید؟

آمار می گوید در بیست سال گذشته مسکن بین 4 هزار درصد تا 9 هزار درصد افزایش پیدا کرده است. یعنی در بیست سال گذشته قیمت مسکن 40 تا 90 برابر شده است. این را آمار دارد می گوید. در سال 92 یک رکود تورمی را بخش مسکن تجربه کرد. در سال 92 شاهد افزایش قیمت کالا، کارگر، لوازم ساختمانی و ... بودیم اما مسکن گران نشد. حتی مسکن از ماه تیر، سیر نزولی به خود گرفت. بنابراین مطمئنا در سال 93 پارامتر هایی داریم که بدیهی است. به طور مثال دولت گفته تورم در سطح 25 درصد تعریف می شود. افزایش قیمت تراکم هم باید در نظر گرفت. شهرداری اعلام کرده تراکم را بین 25 تا 35 درصد می خواهد در کشور افزایش دهد. این بی تاثیر نیست. وقتی سازنده می خواهد 25 درصد بیشتر به شهرداری بدهد قطعا این مازاد را روی قیمت مسکن می آورد. نکته سوم هم بحث هدفمندی یارانه ها است. این ها عواملی است که وقتی آدم ها می شنوند می گویند در قیمت مسکن اثر گذار است. از طرفی بازار مسکن در دو سه ماه ابتدایی سال 93 تا اندازه ای گم است. در اردیبهشت پروسه خرید و فروش مسکن آغاز می شود اما این پروسه همانند خرید و فروش طلا کوتاه نیست. در سه ماهه ابتدایی سال یک ثبات داریم. در تابستان 93 اگر سیاست های دولت در حوزه تشویقی مانند ارائه تسهیلات بانکی، رونمایی از مسکن اجتماعی را اجرایی نکند عوامل بازدارنده قیمت مسکن است. اگر روی این عوامل کار نشود شاهد یک شیب ملایم در قیمت مسکن از اوایل تابستان خواهیم بود. مطمنا در شش سال ابتدایی سال 93 جهش قیمتی قابل توجهی نخواهیم داشت.

گران ترین پنت هاوس تهران چه قدر است؟

من تا متری 25 ملیون تومان هم شنیدم.

در کدام محدوده تهران قرار گرفته است؟

در محدوده کامرانیه است. یکی هم در محدوده ولنجک است. البته به نظر من اینقدر نمی ارزد.

کمترین قیمت برای پنت هاوس در تهران متری چند است؟

کم ترین زیر متری ده میلیون تومان نیست.

افرادی که به مشاوران املاک مراجعه می کنند قاعدتا تمایل دارند با یک پول کمتری صاحب یک مسکن مناسب شوند. یعنی به نوعی یک مسکن مناسب را با قیمت پایین تر به دست بیاورند و به این منظور با واسطه گری شما چنین اتفاقی باید رخ دهد. عکس این داستان هم هست؟ اینکه افرادی مراجعه کنند و این قبیل چانه زنی ها را نداشته باشند و خیلی راحت پول مد نظر شما را پرداخت کنند؟

بگذارید یک خاطره بگویم. من حقوق خواندم و به دنبال آن دوستان بسیار زیادی دارم که در این رابطه مشغول به کار هستند. بر این اساس بسیاری از خاطراتم به حوزه حقوق بر می گردد. البته من ضمن گذراندن دوره حقوق تا سطح کارشناسی ارشد درس حوزوی هم خوانده ام و افتخار پوشیدن لباس روحانیت را هم داشته ام اما لباس به تن نمی کنم. یک دوستی دارم که دفتر ازدواج و طلاق دارد و داشت خاطره ای تعریف می کرد که به این سوال شما بر می گردد. می گفت آقایی می خواهد ازدواج کند می رود سالن اجاره می کند، ماشین گل می زند، جواهر می خرد و تمامی هزینه ها را پرداخت می کند اما دقیقا پیش ما که می رسند برای خواندن صیغه محرمیت می گوید : « حاج آقا نمی شود به ما تخفیف دهید؟ » یعنی تمام خرج ها را کرده اند به آنها که رسیده اند می گویند: « نمی شود مقداری کمتر پرداخت کنیم. » حکایت ما هم همین است اما برای پاسخ به سوال شما باید بگویم که بسیار زیاد اتفاق افتاده که فردی با قواعد معاملات آشنا بوده و هزینه را به درستی پرداخت کرده است. اصلا این افراد اعتقاد دارند وقتی می خواهند مشاوره بگیرند نباید خساست در رابطه با آن خرج داد چون شاید هزینه آن بیشتر از منفعت باشد.

اتفاقا به جای خوبی رسیدیم. بسیاری از کاربران خبرآنلاین سوال شان این بود که میزان پولی که باید برای حق مشاوره داد بر چه اساسی است؟ شما یک دستورالعملی دارید که روی سایت اتحادیه هم هست اما برای مردم عادی پیچیده است. قبول دارید؟

آنچه مشاوران املاک حق دریافت به عنوان کمیسیون را دارند، همان نرخ های مصوب است که در سایت اتحادیه نیز قرار داده شده است. بنابراین مشاوران باید توجه داشته باشند که براساس همین نرخ ها اقدام به دریافت کمیسیون کنند. البته ما به عنوان اتحادیه و حتی مردم به عنوان مراجعان نیز می دانند که این نرخ های کمیسیون با واقعیت های اقتصادی امروز کشور همخوان نیست ولی با این حال در صورتی که هر مشاور املاکی اقدام به دریافت مشاور بیش از این نرخ کند و یکی از طرف های قرار داد شکایت داشته باشد، اتحادیه به صورت قانونی وارد ماجرا می شود و کمیسیون دریافت شده بیشتر از نرخ به شاکی پرداخت می شود. قانون برما تکلیف کرده تا در مورد تخلفات قاطع عمل کنیم. در این مورد هم در صور تی که مشاوره املاک موفق به جلب رضایت شاکی نشود، به طور حتم آن واحد صنفی پلمپ می شود. البته در بسیاری از موارد مشاور و طرف شاکی به توافق نهایی می رسند. مشاوران املاک 40 درصد درآمد خود را به عنوان مالیات می دهند و بیش از 50 درصد از هر کمیسیون را هم بابت حق مشاوره ، هزینه های جاری و 6 نوع عوارض پرداخت می شود. بنابراین اگر دقت کنید متوجه می شوید که واقعا مشاوران املاک با هزینه های بالایی کار می کنند. آنچه به صورت عرفی در برخی معاملات به عنوان کمیسیون دریافت می شود، عدد یک درصد از حق کمیسیون از هر طرف معامله است ولی آنچه در قانون آمده همان نرخ هایی است که در سایت اتحادیه قرار گرفته است. شیوه ساده محاسبه نرخ کمیسیون برای یک ملک 100 میلیون تومانی را نیز به روش ساده می توان در جدولی توضیح داد.

براین اساس خریداران و فروشندگان می توانند براساس قیمت 100 میلیون تومان اقدام به محاسبه کمیسیون کنند. نرخ کمیسیون اجاره بها نیز به اندازه یک چهارم اجاره ماهیانه از هر طرف است.

یکی از اتفاقاتی که اتحادیه مسکن با آن خبرسازی کرد منحل شدن اتحادیه کشوری این اتحادیه بود. دلیل این اتفاق چه بود؟