هزینه ویلانشینی در تهران چقدر است؟

اقتصاد ایران آنلاین: تا چند دهه قبل تمام خانه های تهران کم و بیش مختصات خانه های ویلایی امروزی را داشتند. خانه هایی با حیاط و در یک الی دو طبقه، اما با گسترش شهر تهران و افزایش جمعیت این خانه های سنتی کوچکتر و به ارتفاع آنها افزوده شد و آپارتمان ها شکل گرفت. آپارتمان ها با این که تعداد افراد بیشتری را اسکان می دهند، اما دیگر قابلیت و امکانات خانه های حیاط دار را ندارند و هنوز هستند کسانی که زندگی در آپارتمان را دوست ندارند و ترجیح می دهند در خانه های ویلایی با حیاط زندگی کنند. با این حال به خاطر گسترش ساخت وساز برج و آپارتمان، فضای کمتری از شهر به ویلاها تخصیص یافته و وجود تقاضا برای خرید و اجاره خانه های ویلایی با توجه به کم بودن این واحدهای مسکونی موجبات افزایش قیمت آن را فراهم کرده است. امروزه خرید یا اجاره خانه های ویلایی در توان هر قشری نیست و می توان گفت تنها قشر مرفه می توانند برای اسکان دنبال ویلاهای شهر تهران بگردند و از فضای دلباز و حیاط آن بهره مند شوند. اما به دلیل کمبود زمین در تهران و افزایش قابل توجه قیمت ها، مالکان خانه های قدیمی ویلایی که در اصطلاح به آنها کلنگی هم می گویند در پی یافتن فرصتی برای سرمایه گذاری و تبدیل ملک ویلایی خود به آپارتمان های چند طبقه هستند و همین امر هم روز به روز تعداد ویلاها را کمتر می کند. ویلاها بسته به مکان هایی که در آنها ساخته می شوند از شکل های متفاوتی برخوردارند، اما به طور کلی در یک یا دو طبقه در فضای سبز، محیطی آرام و کاملا محصور، در مناطق ییلاقی، کوهستانی و سواحل دریا احداث می شوند. ضمن این که همچنان می توان علاوه بر واحدهای کلنگی که هنوز قابلیت سکونت دارند، خانه های مسکونی ویلایی نوساز یا کم سن و سال را هم پیدا کرد که به علت ویلایی بودن و کم بودن تراکم طبقات، گران تر از آپارتمان ها هستند. با این حال با توجه به این که خانه های ویلایی حیاط دار هستند و از متراژهای بالایی برخوردارند و به صورت دربست تنها در اختیار یک خانواده قرار می گیرند، با توجه به سیر صعودی مسکن در تهران، ملک های ارزنده ای محسوب می شوند. همچنین سازندگان به دنبال خانه های کلنگی هستند تا با ساخت وساز در آن، سود چندبرابری را نصیب خود کنند که در کنار افزایش قیمت مصالح ساختمانی در ماه های اخیر، حضور این دسته از سازندگان در بخش خانه های کلنگی بیشتر شده است. تعیین قیمت خانه های کلنگی براساس چند شرط انجام می گیرد که به جز محله و خیابانی که زمین مورد نظر در آن قرار دارد، جواز ساخت و برِ خانه در قیمت نهایی آن تاثیرگذار است و می تواند قیمت ها را تا حدود زیادی افزایش دهد. آینده نامعلوم بازار مسکن و شایعاتی که در رابطه با آن در میان خریداران و فروشندگان وجود دارد موجب شده است که قیمت خانه های کلنگی به دلیل ارزش افزوده بالا، با افزایش قیمت مواجه باشد. برای خرید و فروش ویلا در شهر تهران عمدتا دو ویژگی در نظر گرفته می شود؛ یکی ویلاهایی که نوساز هستند و دوم ویلاهایی که نوسازی شده اند. در گروه اول، به دلیل نوساز بودن علاوه بر احتساب پول زمین، قیمت بنا هم محاسبه می شود، اما در گروه دوم تنها قیمت هر مترمربع زمین محاسبه شده و هزینه نوسازی ویلا هم در قیمت زمین سرشکن می شود. بنابر این گزارش، ارزشگذاری خانه های ویلایی موجود در تهران بیشتر با توجه به قیمت و متراژ زمین انجام می شود چراکه بیشتر بناها قدیمی است و از این لحاظ نمی تواند قیمت بالایی را به خود اختصاص دهد، اما همان طور که مشاهده می شود، قیمت هایی که برای یک خانه ویلایی اعلام می شود، اغلب بسیار بالاست. قیمت خرید و فروش به عنوان مثال در منطقه ملاصدرا خانه ای ویلایی متری ۱۲میلیون تومان است و در منطقه فرمانیه این قیمت به متری ۱۵میلیون تومان می رسد. در منطقه سعادت آباد هم حدود قیمت خانه های ویلایی از متری ۱۲میلیون تا متری ۱۴میلیون تومان است. در منطقه نیاوران خانه ویلایی از متری ۱۰میلیون تومان کمتر پیدا نمی شود و قیمت هر متر از خانه های ویلایی منطقه ولنجک و پاسداران از ۶میلیون تومان فراتر می رود. در قیطریه حدود قیمت ویلاهای لوکس از متری ۶میلیون تومان تا متری ۱۲میلیون تومان است و می توانید در محدوده فرشته و دیباجی خانه های ویلایی را از متری ۸میلیون تومان به بالا خریداری کنید. در محدوده شهرک غرب که بیشترین تعداد خانه های ویلایی را دارد می توان این واحد ها را از متری ۷میلیون تا متری ۱۳میلیون تومان خرید و ویلایی ۸۰۰متری در فاز۴ آن با قیمت ۱۲میلیارد تومان به فروش می رسد. رهن و اجاره ویلا قیمت رهن این خانه های ویلایی نیز دستکمی از قیمت خرید آنها ندارد و به طور کل قیمت رهن خانه ها معادل یک پنجم قیمت کل آن است و با توجه به متراژ این ویلاها و قیمت بالای آنها می توان تصور کرد که مبلغ رهن این واحدهای مسکونی تا چه حد بالا خواهد بود. به طور مثال، قیمت رهن یک خانه ویلایی ۴۸۰متری در منطقه نیاوران مبلغ ۴۵۰میلیون تومان و قیمت رهن یک ویلای ۴۵۰متری در شهرک غرب ۶۵۰میلیون تومان است. وضعیت رهن و اجاره هم در این ویلاها بسته به امکانات و متراژ آنها متفاوت است، به طوری که اگر بخواهید ویلایی ۴۵۰متری در خیابان دروس را اجاره کنید باید ۳۰۰میلیون تومان ودیعه با ۴میلیون تومان اجاره برای آن بپردازید، همچنین در میرداماد برای ویلای ۵۵۰متری ۶۰میلیون تومان رهن با ماهیانه ۶میلیون تومان اجاره دریافت می شود. در منطقه دروس هم برای ویلای ۴۵۰متری،۴۰۰میلیون ودیعه با ماهیانه ۴میلیون تومان اجاره تعیین شده است. جالب است بدانید منطقه سعادت آباد و شهرک غرب از پرطرفدارترین مناطق جهت اجاره یا خرید خانه های ویلایی محسوب می شود که علت آن را می توان دسترسی آسان به تمام مناطق دیگر تهران عنوان کرد. چراکه نزدیکی به اتوبان ها و بزرگراه هایی همچون نیایش، یادگار امام(ره) و چمران و از سوی دیگر اتصال این بزرگراه ها به دیگر اتوبان ها، دسترسی به شرق، جنوب و شمال تهران را برای ساکنان این منطقه آسان و سریع کرده است و این مساله باعث شده تا افراد ساکن در این محدوده غرب تهران از لحاظ رفت وآمد روزانه به دیگر مناطق، نگران اتلاف وقت خود در ترافیک و مسافت نباشند. همچنین سعادت آباد و شهرک غرب از وسعت زیادی برخوردار هستند و به همین علت میزان جمعیت ساکن در این محله ها بیش از اندازه نیست و بیشتر خریداران عدم ازدحام و شلوغی را دلیل انتخاب سکونت در این قسمت از منطقه۲ می دانند. ویلاهای مجلل و باشکوه ویلاهای معروف و مجلل در منطقه یک هم در محدوده کاخ نیاوران تا کاخ سعدآباد قرار دارند و از آنجایی که در محدوده کاخ ها اجازه ساخت بیشتر از ۳طبقه داده نمی شود، این محدوده تقریبا بافت قدیمی خود را حفظ کرده است. البته بزرگترین این ویلاها در خیابان های آبان و گلستان شمالی واقع شده اند، اما اگر شما خریدار ویلایی با قیمت های کمتر هم باشید می توانید در خیابان های دیگر هم ویلایی مناسب با متراژ کمتر خریداری کنید. به طور میانگین قیمت هر مترمربع زمین در خیابان آبان ۱۲ تا ۲۲میلیون تومان و در خیابان گلستان شمالی ۱۴ تا ۲۵میلیون تومان است که اگر بنا نوساز باشد با قیمت متری یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰هزار تومان جداگانه محاسبه می شود، اما این قیمت ها برای تمامی ویلاها یکسان نیست. براساس این گزارش، برای خرید یک ویلای ۱۴۰۰متری ۲۰سال ساخت در نیاوران باید ۱۵میلیارد تومان بپردازید، این درحالی است که ویلای ۱۰۰۰متری در خیابان پاسداران ۸میلیارد تومان قیمت دارد. همچنین یک ویلای ۵۴۰متری در محدوده شریعتی پل رومی با قیمت ۷میلیارد تومان قیمت گذاری شده است. ویلای ۶۰۰متری در خیابان فرشته هم ۱۱میلیارد تومان قیمت گذاری شده است. همچنین ویلای ?۵۲متری بازسازی شده با ۲۷سال ساخت در خیابان زعفرانیه ۳میلیارد تومان به فروش می رسد. گفتنی است به خاطر شلوغی های شهر تهران عده ای هم به خرید خانه های ویلایی در مناطقی خلوت و خوش آب وهوا تر مثل لواسان، لویزان، اوشان، فشم و... علاقه نشان می دهند. این مناطق نسبت به تهران نوسازتر بوده و به همین خاطر ویلاهای موجود در این مناطق شیک تر و امروزی تر ساخته شده است و همین نوساز بودن بناها باعث می شود قیمت این خانه های ویلایی با قیمت واحدهای مشابه در تهران برابری کند. مثلا در منطقه لواسان یک ویلای ۳۰۰متری مبلغ ۷۵۰میلیون تومان قیمت گذاری شده و مبلغ فروش واحدی ۱۰۰۰متری در فشم در یک باغ میوه یک میلیارد تومان اعلام شده است و در لویزان یک ویلای ۱۴۰متری را به مبلغ ۹۵۰میلیون تومان برای فروش گذاشته اند. وعده ۱۰۰۰ متری دولت چه شد؟ بنابر این گزارش، مدت ها پیش طرحی ارائه شد مبنی بر اختصاص زمین یک هزار متری برای ساخت مسکن و باغ به هر خانواده که در همان زمان مطرح شدن این طرح، ایرج رهبر، رئیس کانون سراسری انبوه سازان کشور درباره ایده رئیس جمهور برای اختصاص زمین یک هزار متری برای ساخت مسکن و باغ به هر خانواده به خبرگزاری مهر گفته بود: براساس طرحی که سال گذشته ارائه شد، زمین هایی با مقیاس بزرگتر باید برای ساخت ویلاها و باغ شهرها اختصاص یابند تا ساخت وساز از حالت عمودی به افقی تغییر پیدا کند. همچنین اعلام شده بود که طرح های مطالعاتی برای چگونگی اجرای این طرح ها در حال انجام است، اما در کلانشهرها نمی توان این پروژه ها را اجرا کرد، زیرا زمین مناسب و ارزان قیمتی که توجیه اقتصادی داشته باشد باید برای باغ شهرها تدارک دیده شود. قرار بود این طرح در شهرهای اطراف تهران مانند شهریار، دماوند، کرج، لواسانات و طالقان اجرا شود و حتی وعده داده شده بود که طرح تا پایان سال گذشته اجرا می شود که متاسفانه هیچ وقت این اتفاق نیفتاد و به طور کلی این طرح به دست فراموشی سپرده شد و هیچ گونه پیگیری هم از سوی مسئولان امر صورت نپذیرفت. براساس این طرح، انبوه سازان پیشنهاد داده بودند که برای اقشار پردرآمد جامعه هم آپارتمان های مناسبی ساخته شود تا این قشر هم از ساخت واحدهایی باکیفیت و اصولی بهره مند شوند. وزارت مسکن و شهرسازی هم به عنوان متولی بخش مسکن با این پیشنهاد موافقت کرده بود. در این طرح آمده است که تسهیلات بانکی در ابتدا به انبوه ساز ارائه می شود و پس از آن به خریدار منتقل خواهد شد تا اقساط آن را به بانک بپردازد. این طرح می توانست علاوه بر آن که کیفیت ساخت وساز خانه های لوکس را افزایش دهد فرصت های رقابتی را برای انبوه سازان فراهم کرده که منجر به افزایش کیفی و کاهش قیمت آپارتمان های لوکس می شد. کلام آخر هرچند زندگی در خانه های ویلایی با حیاط های بزرگ می تواند بسیار دلچسب تر از زندگی در آپارتمان باشد، اما در حال حاضر و با توجه به شرایط اقتصادی مردم پایتخت، زندگی در خانه های حیاط دار برای بسیاری تبدیل به رویا شده است و مردم پایتخت خود را به زندگی در خانه هایی با متراژ کوچک، بدون حیاط و فاقد حتی تراسی کوچک راضی کرده اند.