اثر رشد قیمت دلار بر بازار مسکن / خانه گرانتر می‌شود؟

بررسی آمار تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد در مهرماه سال جاری تعداد معاملات مسکن به 5 هزار و 400 عدد رسیده است. این میزان دقیقا مطابق تعداد معاملات مسکن در فروردین ماه سال 96 است. اما نکته حائز اهمیت در این باره، رشد 900 درصدی متوسط قیمت مسکن در مهرماه سال جاری نسبت به فروردین ماه سال 96 است! در این ماه، متوسط قیمت هر واحد مسکونی در شهر تهران چهار میلیون و 370 هزار تومان بوده است.

قیمت مسکن در سال 96 و مقایسه آن با وضعیت فعلی از آن رو حائز اهمیت است که در این سال، تورم کشور تک‎رقمی شده بود. گفتنی است نرخ تورم در فروردین ماه سال 96 معادل 6.9 درصد بوده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد وضعیت معاملات بازار مسکن در فروردین‌ماه 96 اگر نگوییم از سال جاری بهتر بوده، بدتر هم نبوده است! به عبارت دیگر اگرچه آهنگ رشد قیمت مسکن به دلیل تورم تک رقمی در این سال، کند بوده است اما روند معاملات، آن هم در کم‌رمق‌ترین ماه معاملاتی بازار املاک (فروردین)، با فصل نسبی رونق در سال جاری و تورم 42.9 درصدی آن (مهر) همانند بوده است! باید توجه داشت که تعداد معاملات در فروردین ماه به علت همزمانی با تعطیلات نوروز همواره نسبت به دیگر بازه‌های زمانی پایین‌تر است اما معاملات مهرماه در ادامه معاملات تابستانه هنوز از رونق نسبی برخوردار است. گفتنی است شاخص قیمت مسکن در مهرماه امسال رقم 43 میلیون و700 هزار تومان را نشان می‌دهد.

نکته بااهمیت دیگر در این مقایسه آن است که قیمت مسکن، رشد نجومی گفته شده را تنها طی  5.5 سال تجربه کرده حال آنکه تعداد معاملات در همان سطح در جا زده است.

حرکت متضاد قیمت و معاملات

اما آیا این مقایسه حاکی از ورود بازار مسکن به دوره رکود تورمی است؟ بازار مسکن به طور سنتی از دوره‌های رونق و رکود نسبتا قابل پیش‌بینی برخوردار است و تا حدی می‌توان مسیر این بازار را تشخیص داد. شاخص اصلی دوره رکودی بازار، کاهش تعداد معاملات در قیاس با ظرفیت بازار است. این شاخص ممکن است گاه با کاهش قیمت بسیار زیاد همراه باشد به نحوی که از جذابیت خرید و فروش کاسته شود و فروشندگان از بازار عقب نشینی کنند که البته به دلیل کمبود همیشگی عرضه در بازار مسکن ایران چندان تجربه نشده است.

اما آنچه در بازار مسکن ایران همواره قابل مشاهده است، دوره‌های رکودی همراه با افزایش قیمت مسکن است که به عنوان دوره رکود تورمی شناخته می‌شود. در دوره‌های رکود تورمی، عموما بازارها با رشد قیمت و بالارفتن انتظارات تورمی روبرو هستند اما در عین حال، معامله قابل توجهی در بازار انجام نمی‌شود. نگاهی به روند بازار مسکن ایران هم نشان می‌دهد در حال حاضر معاملات املاک، به همین بیماری دچار است.

اثر رشد قیمت دلار بر تقویت رکود تورمی مسکن

طی روزهای اخیر دلار هم رشد قیمت بالایی را تجربه کرده و به سرعت روی بازارها اثر گذاشته است؛ بازار سرمایه با رشد شاخص‌ها روبرو بود، بازار طلا و سکه افزایشی شد و قیمت خودرو نیز در جاده صعودی حرکت کرد. بررسی میدانی بازار خرید و فروش ملک نیز حاکی از آن بود که قیمت مسکن نیز رو به افزایش است؛ به نحوی که اغلب فروشندگان از معاملات غیرقطعی عقب‌نشینی کرده و در انتظار رشد بیشتر قیمت‌ها بوده‌اند.

پیش از این نیز بازار مسکن از رکودی که به واسطه کاهش قدرت سرمایه‌گذاری مردم و ضعف تقاضا به دلیل تورم بالای اقتصاد به آن تحمیل شده بود، رنج می‌برد اما رشد سهمگین قیمت دلار طی روزهای اخیر مجددا موجب تقویت انتظارات تورمی شد که اثر آن در تغییر نرخ فروش مسکن در دفاتر مشاوره املاک قابل مشاهده است.

ایرج رهبر عضو هیات رئیسه انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز بر اثر رشد روزهای اخیر دلار بر بازار مسکن تاکید کرده است. به گفته او افزایش قیمت دلار موجب رشد انتظارات تورمی و همچنین بالارفتن قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد که در نهایت به رشد قیمت مسکن منتهی می‌شود اما به دلیل آنکه عرضه مسکن در بازار متناسب با تقاضای واقعی نیست و از قدرت خرید مردم هم به شدت کاسته شده، معاملات چندانی در این بازار مشاهده نخواهد شد. اظهارات رهبر را می‌توان به معنای قرارگرفتن بازار مسکن در دوره رکود تورمی قلمداد کرد که روند آن از ماه‌های قبل آغاز شده و به تدریج شدت می‌یابد.

تجارت نیوز