مشکلات و تخلفات بازار مسکن

 در آستانه برگزاری انتخابات هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک که گفته می‌شود خردادماه سال جاری برگزار می‌شود، بدنه این صنف خواستار تغییراتی در قانون نظام صنفی شد که آن را در اصلاح وضعیت بازار مسکن ضروری می‌داند. نحوه چیدمان هیات مدیره، افزایش میزان تنبیهات افراد متخلف، مقابله با قراردادهای  صوری، اصلاح فرآیند دریافت حق‌الزحمه و استفاده از افراد مجرب در هیات مدیره اتحادیه از جمله مواردی است که مشاوران املاک خواستار انجام آن هستند.

از سال ۱۳۵۹ قانون نظام صنفی تصویب و پس از آن با اصلاحات و الحاقاتی مواجه شد. ۲۴ اسفندماه سال ۱۳۸۲ این قانون، اصلاح و تا امروز، تغییرات آن ملاک عمل قرار گرفته است. بر اساس نظر کارشناسان بازار املاک، با گذشت حدود ۱۹ سال از اجرای قانون نظام صنفی، انجام تغییرات در آن اجتناب‌ناپذیر است؛ هرچند از ابتدا نیز با توجه به یکسان دیده شدن سایر صنوف با صنف مشاوران املاک که از حساسیت‌های ویژه‌ای برخوردار است انتقاداتی به آن وجود داشت.

تنبیهات صنف املاک باید متناسب با تخلفات باشد

بنا به گفته مصطفی‌قلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک، یکی از مهم‌ترین مواردی که باید مورد بازنگری قرار گیرد افزایش میزان تنبیهات برای افراد متخلف است. اگرچه در حال حاضر ۲۰۰ بازرس در سطح شهر تهران با تخلفات صنفی مقابله می‌کنند، خسروی معتقد است یک خانه بعضا تمام دارایی یک خانواده محسوب می‌شود که کوچک‌ترین اشتباه می‌تواند منجر به نابودی سرمایه مردم شود بنابراین نباید با اشتباه، اهمال یا تخلفاتی که در این صنف صورت می‌گیرد مماشات شود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک در نشستی که اخیرا با حضور برخی  افراد هیات مدیره، جمعی از مشاوران املاک  و کارشناسان حقوقی برگزار شد به بدنه صنف ماموریت داد تا نسبت به تدوین پیش‌نویس یک قانون جامع و کامل مرتبط با واسطه‌های ملکی اقدام کنند.

او در این نشست اظهار کرد: در روزهای اخیر بحث‌هایی در مجلس و دولت بر سر نحوه کنترل مشاوران املاک وجود دارد و  وظیفه ما این است که با حمایت همه‌جانبه مانع از تحرک یا اقدامی به ضرر صنف بزرگ مشاوران املاک شویم. البته من دائما در رسانه‌ها بر ضرورت حفظ حقوق مشاوران املاک تاکید می‌کنم.

در وضع قوانین از مشورت کارشناسان املاک استفاده شود

وی با بیان این‌که از نمایندگان مجلس می‌خواهیم برای وضع قوانین و مقررات مرتبط با بخش املاک، حتما از کارشناسان اتحادیه مشورت بگیرند گفت: در روزهای آخر مجلس دهم، حق نوشتن قرارداد را از مشاوران املاک گرفتند ولی ما با نوشتن نامه به شورای نگهبان از صنف دفاع کردیم بدون اینکه جنجال و هیاهویی راه بیندازیم.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با انتقاد از نحوه چیدمان هیات مدیره اصناف گفت: در حال حاضر به این نحو است که نفر اول انتخابات رییس می‌شود و نفرات بعدی بطور اتوماتیک نایب رییس اول و دوم می‌شوند؛ در صورتی که این افراد احتمالا بدلیل رقیب بودن با رییس با هم در تصمیمات زاویه پیدا خواهند کرد و روند کاری در اتحادیه به مشکل می‌خورد. لذا به اعتقاد ما اگر رییس  بتواند خودش ترکیب مورد نظرش را بچیند اتحاد و همدلی  بین اعضای هیات مدیره بیشتر خواهد بود و بازدهی کار افزایش پیدا می‌کند.

خسروی افزود: از  دیگر انتقادات وارد به قانون نظام صنفی، پایین بودن میزان تنبیهات برای صنف مشاوران املاک است که قابل ارزش نیست. به عنوان مثال وقتی یک مشاور املاک اولی‌ترین کار ممکن یعنی احراز هویت را انجام نمی‌دهد و با زندگی دو نفر بازی می‌کند و تنها هفت روز بسته می‌شود، قابل تامل است و باید در میزان این تنبیهات تجدید نظر شود.

وی هم‌چنین گفت: در صورتی که مشاور املاکی اضافه دریافت داشته باشد، دفتر او تنها یک هفته بسته می‌شود. نظر ما این است کسی که بار اول این کار را انجام می‌دهد چهار برابر آن را جریمه بدهد، بار دوم سه ماه تعطیل و بار سوم جواز باطل شود.

رییس اتحادیه مشاوران  املاک بیان کرد: مشاور املاک حق پاره کردن و ابطال قرارداد را ندارد و با رضایت طرفین فقط می‌تواند نسبت به اقاله قرارداد اقدام کند.

خسروی ادامه داد: مشاور املاک نمی‌بایست قرارداد را پیش خودش نگاه دارد و باید این مساله به صورت قانون در بیاید تا مشاور املاک اجازه این کار را نداشته باشد. هم‌چنین معاملات صوری بدترین معضل برای اتحادیه است که متاسفانه برخی برای ثبت نام وام ودیعه مسکن یا پلاک خودرو با استفاده از کد رهگیری اقدام به معاملات صوری می‌کنند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به برخی صحبت‌ها مبنی بر نقش مشاوران املاک در افزایش قیمت ملک گفت: با افزایش قیمت مسکن، تعداد معاملات کاهش پیدا می‌کند و نتیجتا منافع ما کاهش می‌یابد. اما عجیب است که هنوز ادعا می‌کنند مشاوران املاک باعث گرانی هستند در صورتی که مشاوران هیچ نقشی در این زمینه ندارند. رشد قیمت مسکن به فشار تقاضا، کمبود ساخت و ساز و نوسانات اقتصاد کلان برمی‌گردد که همگی در اختیار دولت است.

وی اظهار کرد: برخی  نمایندگان مجلس ادعا می‌کنند که اعضای هیئت مدیره با منافع اعضای صنف مشاوران املاک تعارض منافع دارند در صورتی که مطابق قانون نظام صنفی تنها کسانی می‌توانند وارد هیئت مدیره شوند که داری پروانه کسب باشند و این به عهده قانون‌گذار است.

قانون باید طوری شود که مشاور حق‌الزحمه را خودش تعیین کند

خسروی خاطرنشان کرد: مجلس در سال ۱۳۱۷ قانون دلال‌ها را تصویب کرد که مطابق این قانون، دلال حق کمیسیون خودش را خودش مشخص می‌کند و این به اعتقاد من بهترین قانون برای دلال است چرا که مانع از ایجاد خلاف و دور زدن قانون می‌شود. درخواست ما این است که صنف مشاوران املاک به کانون تبدیل شود. از طرف دیگر برابر قانون نظام صنفی، کسانی که قانون خاص دارند نباید زیر نظر قانون نظام صنفی باشند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: ما هنوز به نرخ مشاوران املاک معترض هستیم چرا که نرخ مشاوران املاک باید منطقی  باشد و منافع همه از مشاور املاک تا خریدار و فروشنده دیده شود تا به قانون‌گریزی نینجامد.

دولت قبل برای لاپوشانی، رشد قیمت مسکن را به گردن مشاوران انداخت

خسروی با اشاره به نقش معاون رییس‌جمهور سابق در کاهش نرخ مشاوران املاک گفت: در دولت قبل کم کاری شد و میزان ساخت و ساز کاهش پیدا کرد. این مطلب باعث افزایش قیمت شد، اما برای لاپوشانی این معضل افزایش قیمت را به گردن مشاوران املاک انداخته‌اند.

وی تصریح کرد: مشکل دیگر وارد به انتخابات هیات مدیره این است کسی که جواز می‌گیرد سریعا می‌تواند بدون هیچ تجربه‌ای در انتخابات  شرکت کند و این اشتباه است. باید به نحوی باشد کسی که می‌خواهد در انتخابات هیات مدیره شرکت کند حداقل ۵ سال از اعتبار جوازش گذشته باشد و دارای تجربه باشد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان این‌که طبق قانون، کارهای خدماتی از پرداخت مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند گفت: ماده ۱۲ بند ۸ قانون مالیات اشاره دارد که کارهای خدماتی از مالیات بر ارزش افزوده معاف هستند و ما بارها نسبت به این قضیه معترض بوده‌ایم ولی آنها اعلام کرده‌اند شامل شما نمی‌شود.

خسروی، داشتن کفیل برای مشاوران املاک را ضروری دانست و افزود: نظر ما این است که دفاتر مشاوران املاک هم مانند دفترخانه‌ها وقتی نسبت به ابطال پروانه اقدام می‌کنند باید کفیل داشته باشند تا از مشکلات احتمالی بعدی جلوگیری شود.