کوچک سازی واحدها؛ تاکتیکی کم سود و پرهزینه /بی میلی سازندگان در ساخت واحدهای "نُقلی"

چندی است که موضوع کوچک سازی واحدهای آپارتمانی برای افزایش تعداد واحدهای آپارتمانی در واحد سطح مطرح می شود تا از این طریق بتوان میزان عرضه واحدهای مسکونی را با یک شیب ملایم افزایش داد.

اما آیا این طرح به نفع زنجیره تولید و مصرف است یا تنها در این مسیر یک طرف سود می برد و طرف دیگر دچار خُسران خواهد شد؟ کارشناسان معتقدند که کوچک سازی واحدهای آپارتمانی به شرط رعایت استاندارد و رعایت قوانین شهری و حقوق تولید کننده و مصرف کننده می تواند مفید باشد . اما انبوه سازان و تولید کنندگان در این زمینه نظر دیگری دارند .

حسن بختیاری عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر در خصوص ساخت خانه با متراژهای پایین برای بهبود شرایط خانه دار شدن مردم می گوید: با توجه به تغییر نوع زندگی مردم، کاهش تعداد اعضای خانوار، مهاجرت بیشتر افراد به کلانشهرها و به تبع آن کمبود زمین و افزایش چشمگیر قیمت آن، آپارتمان‌های متراژ پایین با اقبال گسترده مردم روبرو شده است.

این کارشناس مسکن با اشاره به مشکلات ساخت خانه هایی با متراژ پایین برای سازندگان افزود: در مجتمع‌هایی با واحدهای کوچک سرانه مشاعات علی‌الخصوص در طبقات مسکونی از قبیل راهروها ،پاگردها و آسانسورها نسبت به ساختمان هایی مشابه ولی با واحد های بزرگتر، بالاتر است.

وی افزود:این بدان معنی است که سازنده به دلیل افزایش ساخت مشاعات متراژ قابل فروش کمتری خواهد داشت؛ علاوه بر این در اثر افزایش تعداد واحدها به واسطه کوچک سازی، ساخت سرویس های بهداشتی وآشپزخانه ها بیشتر و طبیعتا هزینه ساخت به دلیل افزایش حجم تاسیسات مکانیکی در ساختمان  بیشتر خواهد شد.

به گفته بختیاری با توجه به اینکه حوزه تامین پارکینگ در اکثر مناطق شهرها یک بوده یعنی به ازای هر واحد مسکونی تا 150 متر مربع ،سازنده ملزم به تامین حداقل یک واحد پارکینگ است،لذا کوچک سازی نیازمند تامین پارکینگ های بیشتر و در نتیجه ساخت بنای مشاعی بیشتر خواهد بود.

عضو هیات مدیره شرکت تعاونی و انبوه سازی مسکن مروارید شرق فاخر افزود: این موضوع باعث کاهش سود سرمایه گذار خواهد شد،بنابراین سازنده به ناچار مجبور به فروش واحدهای کوچک به قیمتی بیشتر از قیمت واحدهای مشابه با متراژ بزرگتر بوده واین مسئله نکته ای منفی برای  سازندگان این واحد ها تلفی می شود.

بختیاری در پایان خاطر نشان کرد: اما به طور کلی در سال های اخیر علی الخصوص درسال های 98 ،99 که قیمت مسکن دچار رشدی چندین برابری شده ،قطعا بازار اینگونه املاک با استقبال مناسبی از سوی خریداران علی الخصوص خانه اولی ها و اشخاصی که قصد ازدواج و تشکیل خانواده را دارند مواجه می شود.

دو مشکل اساسی کاهش متراژ آپارتمان ها برای تولید کنندگان افزایش هزینه های تولید و دردسر در ایجاد مشائات بیشتر خواهد بود که هر دو از طریق ایجاد یک مدیریت یکپارچه شهری قابل حل است. تحلیلگران بازار مسکن می گویند : نباید اجازه داد قیمت واحدهای آپارتمانی بیش از این افزایش یابد و باید جلوی افزایش بی رویه قیمت ها را در این زمینه گرفت.

البته برخی صاحبنظران معتقدند که خانه های بامتراژ 25 تا 35 متر مربع می تواند مشکل مسکن را در میان مدت حل کند. سوال اینجاست آیا اقشار مختلف جامعه حاضر هستند که در این "اتاق-سوئیت های کوچک" زندگی کنند؟

گلپایگانی،  از مسئولین شهرسازی تهران در این زمینه می گوید: حداقل مساحت واحد مسکونی که برای شهر تهران در طرح تفصیلی مصوب و تعریف شده ۳۵ متر مربع بوده است، اما ما در سازمان نوسازی شهر تهران پیشنهاد داده‌ایم که کف مساحت این واحدها ۲۵ متر باشد.

وی می افزاید: در صورتی که وزارت کشور پیشنهاد ما را تأیید کند مشوق‌هایی برای اجرای آن از جمله ساخت و استفاده از آن وجود دارد و ما در این خصوص ۲ پیشنهاد داده‌ایم. 

در حقیقت استاندارد ساخت خانه در تهران حداقل 35 متر مربع است و این فضا نمی تواند کوچکتر شود. به عبارت بهتر اگر در یک خانوار چهار نفری حداقل متراژ کمتر از 35 متر مربع باشد؛ آیا آن خانواده می توانند زندگی نرمال داشته باشند.

یک شهروند تهرانی درباره ساخت واحدهای آپارتمانی با متراژ 25 متر مربع در تهران می گوید: به هیچ عنوان چنین خانه ای نمی تواند استاندارد یک ملک را در تهران برای یک زندگی نرمال داشته باشد.

وی می افزاید: همه ما باید بدانیم که زندگی و هزینه های شهری در تهران افزایش چشمگیری یافته اما نمی توان مردم را مجاب کرد تا در واحدهایی با کیفیت پائین و متراژ پائین زندگی کنند.

یکی از مشکلات دیگر ساخت واحدهای مسکونی با متراژ 25 متر یا 35 متر ، افزایش تراکم جمعیت در واحد سطح است که می تواند مشکل ساز شود. مشکل تراکم جمعیت با خود مشکلات فرهنگی-بهداشتی و حتی روانی را به همراه خواهد داشت.

یک کارشناس مسائل اجتماعی در این زمینه می گوید: اثرات روانی جامعه متراکم می تواند بر روحیه افراد جامعه تاثیر منفی گذاشته و حس سرخوردگی را در آن ها تقویت کند. جامعه ای پویا است که بتواند خود را در همه ابعاد رشد شخصی و اجتماعی متحول کند.

به هر حال شیوه مدیریت شهری تنها ساخت و ساز آپارتمان با متراژهای پائین و کیفیت ضعیف نیست بلکه باید اصول راهبردی برای افزایش تولید مسکن در بلند مدت داشته باشیم.

کشور ژاپن یکی از ثروتمندترین و متراکم ترین کشورهای جهان است اما اصول ساخت خانه در این کشور موجب شده تا برخی ساختمان ها زلزله های بیش از 8 ریشتر را تحمل کنند. سوال اینجاست آیا می توانیم جان افرادی که در یک تراکم وسیع زندگی می کنند را حفاظت کنیم ؟ اگر نه ؛ نمی توان شروع این طرح های خطرناک را با پایه های سست تئوری های شهری کلید زد.