بازار مسکن حباب دارد یا خیر؟

خبرگزاری مهر: اخیراً محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی از وجود حباب در قیمت مسکن خبر داده است؛ واژه حباب قیمتی اگرچه معمولاً برای سایر بازار‌ها استفاده می‌شود، اما مخالفانی در بازار مسکن دارد و به دلیل ناهمگن بودن کالایی مسکن و همچنین تنوع واحد‌های عرضه شده و نیز تفاوت عمده در نوع تقاضا، حباب قیمت مسکن را بی معنی می‌دانند.

شاخص «پوتربا» را معمولاً شاخص سنجش حباب قیمت مسکن می‌دانند؛ در این شاخص، نتیجه تقسیم متوسط قیمت یک سال مسکن به متوسط اجاره بهای یک سال اگر بالای ۲۵ باشد، مسکن حباب دارد و اگر پایین‌تر از ۱۵ باشد، قیمت مسکن به قیمت واقعی آن نزدیک‌تر است.

در فاصله سال‌های ۹۱ که آخرین جهش قیمت مسکن در کشور رخ داد تا اسفند ۹۶ که رشد متوسط سالانه قیمت مسکن در تهران با شیب بسیار آرامی در حال افزایش بود، اما از سوی دیگر اجاره بها روند افزایشی تندتری داشت، شاخص پوتربا در حال رسیدن به کف قیمت بود؛ اما از ابتدای ۹۷ که سرعت رشد قیمت مسکن از اجاره بها، سبقت گرفت، شاخص p به r در حال اوج گیری بود.

در سال جاری، اگرچه اجاره بها در پایان تابستان نسبت به تابستان سال گذشته رشد حدوداً ۵۰ درصدی یافت، اما با توجه به اینکه متوسط قیمت مسکن در ۸ ماهه ابتدایی امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، رشد حدوداً ۸۰ درصدی داشت نتیجه تقسیم p به r به رقم ۳۰ نزدیک شده است که وجود حباب در قیمت مسکن در تهران را تأیید می‌کند.

برخی کارشناسان نیز معتقدند با توجه به رشد جهش گونه قیمت مسکن در تابستان و مهر ماه امسال در سراسر کشور، شاخص پوتربا، در حال تغییر بنیادین است؛ به خصوص که در بسیاری از شهر‌ها و به تبعیت از بازار مسکن تهران، قیمت مسکن رشد بالایی داشته، اما به دلیل عدم وجود تقاضای اجاره مسکن و همچنین عدم افزایش محسوس درآمد‌ها در سایر شهرها، اجاره بها رشد زیادی نداشت که سبب شد نسبت p به r در برخی از شهر‌ها به ۵۰ یا حتی ۶۰ برسد.

چرا حباب‌ها به اقتصاد ما رسوخ کردند؟

حباب قیمت پدیده‌ای است که به واسطه آن، قیمت یک دارایی اعم از مسکن (املاک و مستغلات)، سکه، طلا، ارز و سایر دارایی‌های با ارزش، به قیمتی بسیار بالاتر از ارزش واقعی آن می‌رسد.

معمولاً گفته می‌شود حباب قیمت‌ها دلایل منطقی و ریشه‌ای نداشته و عمدتاً بر اساس هیجانات ناشی از موج ناگهانی خرید غیرضروری به وجود می‌آید که در بخش مسکن از آن به عنوان خرید سرمایه‌ای یاد می‌شود؛ چرا که در این بازار بر خلاف سایر بازار‌ها که شاهد موج ناگهانی تقاضای خرید در ماه‌های اخیر بودیم، تقاضای خرید مصرفی رشد نداشت و بیشتر خریدها، سرمایه‌ای بود.

کارشناسان به طور کلی رشد بالای نقدینگی در اقتصاد را یکی از عوامل مهم تولید حباب در بازار‌ها می‌دانند؛ سیاست‌های مداخله گرانه دولت در اقتصاد هم می‌تواند از دیگر عوامل حباب ساز در بازار‌های دارایی باشد.

کارشناس مسکن: حباب دار بودن قیمت مسکن، هیچ منطق علمی ندارد

محمود اولاد در گفتگو با خبرنگار مهر درباره اینکه آیا بازار مسکن حباب دارد یا خیر؟ اظهار داشت: این مسأله، دیدگاه غلطی است که مطرح شده و می‌شود که حباب قیمتی در بازار مسکن داریم؛ وقتی گفته می‌شود ۲۰ میلیون نفر ساکن بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیر رسمی و همچنین بیش از ۴۰ درصد اجاره نشین داریم، این‌ها تقاضای بالقوه ایجاد کرده‌اند و، چون نتوانسته‌اند وارد بازار رسمی مسکن شوند، در بازار غیر رسمی بروز می‌کنند.

وی افزود: وقتی قیمت مسکن افزایش یافت، تقاضای خرید و اجاره مسکن در شهر‌های پیرامونی تهران افزایش یافت، چون این دسته از متقاضیان در شهر تهران امکان خرید مسکن نداشتند؛ حال وقتی در بازار‌های موازی مانند ارز و سکه و طلا و بورس اتفاقاتی رخ می‌دهد که حباب می‌ترکد، این تصور به وجود می‌آید که در بازار مسکن هم باید حباب قیمتی از بین برود در حالی که بازار مسکن با سایر بازار‌های موازی آن متفاوت است؛ بازار مسکن تنها بازاری است که در آن بازگشت تقاضا وجود دارد.

افت قیمت در مسکن رخ نمی‌دهد

کارشناس اقتصاد مسکن گفت: بازگشت تقاضا در بازار مسکن به این معناست که آن دسته از متقاضیانی که به بیرون از شهر رفته بودند با این احساس که ممکن است قیمت‌ها کاهش یابد، به داخل شهر برمی گردند تا در تهران مسکن خریداری کنند؛ آن‌هایی که از بازار رسمی رانده شده‌اند و در مرز بازار رسمی و غیر رسمی قرار دارند، بار دیگر به بازار رسمی برمی گردند؛ همچنین آن دسته دیگر از متقاضیان خرید مسکن که مستأجرند، اما در مرز توانمند شدن خرید مسکن قرار دارند، چون این احساس را دارند که ممکن است حباب از بین برود، آن‌ها هم به بازار خرید رسمی بازمی گردند.

وی تأکید کرد: همه این‌ها اتفاق می‌افتد که افت قیمتی که در بازار‌های دیگر شاهد وقوع آن هستیم، در بازار مسکن رخ ندهد.

اولاد ادامه داد: شما یک طرف قضیه را می‌بینید که، چون انتظارات تورمی کاهش پیدا کرده، فروشندگان مجبورند قیمت‌های کمتری را پیشنهاد دهند تا بتوانند بفروشند؛ اما آن سوی قضیه را نمی‌بینید که وقتی انتظارات تورمی کاهش یافته، آن گروه‌هایی که از بازار حذف شده و به پیرامون رفته‌اند، در حال بازگشت به بازار مسکن هستند. آمار هم نشان می‌دهد که میزان خرید و فروش در شهر‌های پیرامونی تهران به شدت افت کرده و میزان کاهش قیمت مسکن در اطراف تهران، بیش از پایتخت بوده، به این معناست که متقاضیان خرید مسکن در پیرامون تهران در حال بازگشت به داخل شهر هستند.

وی در خصوص اینکه آیا کاهش انتظارات تورمی، به معنای ترکیدن حباب قیمت مسکن است؟ یادآور شد: نمی‌توان گفت که قیمت‌ها کاهش یا افزایش می‌یابند؛ بلکه مدتی رکود اتفاق می‌افتد تا متقاضیان بالقوه ببینند که آیا قیمت‌ها تغییری می‌کنند یا خیر؟؛ بنابراین ثباتی که در قیمت مسکن می‌بینیم، عمدتاً ناشی از کاهش تعداد معاملات و رکود در بازار است؛ سپس مجدداً پس از آنکه متقاضیان دریافتند که اتفاق خاصی در قیمت‌ها رخ نمی‌دهد، به این بازار برمی گردند.

قیمت‌های پیشنهادی کاهش یافته نه قیمت واقعی مسکن

کارشناس بازار مسکن تأکید کرد: اینکه گفته می‌شود قیمت‌ها کاهش پیدا کرده، اگر بررسی دقیق‌تری شود، می‌بینید که منظور آن‌ها این است که قیمت‌های پیشنهادی کاهش پیدا کرده است؛ قیمت‌های پیشنهادی که ملاک نیست، بلکه نرخی است که در قرارداد به ثبت می‌رسد؛ قیمت معامله انجام شده هم بر اساس آمار بانک مرکزی، نشان می‌دهد که همچنان در مدار رشد قرار دارد.

وی خاطرنشان کرد: بنابراین، اینکه گفته شود قیمت مسکن حباب دارد و از بین خواهد رفت، هیچ منطق علمی ندارد و ناشی از داشتن تصور نادرست از بازار مسکن است و آن را با بازار‌های دیگر، معادل می‌دانیم فکر می‌کنیم که اگر در بازار‌های مالی چنین موضوعی داریم، در بازار مسکن هم حباب قیمتی وجود دارد.

وزارت راه و شهرسازی را با تعاونی مسکن اشتباه گرفته اند

کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به سیاست گذاری نادرست در بازار مسکن گفت: به جای آنکه سیاست گذاری درستی در بخش مسکن داشته باشیم، وزارت راه و شهرسازی را با طرح اقدام ملی مسکن، به یک تعاونی مسکن تبدیل کرده‌ایم و نتیجه این شد که نهایتاً در استان تهران، ۴۸۰۰ نفر قرار است خانه دار شوند و وزارت راه و شهرسازی برای این تعداد اندک مسکن بسازد!

کارشناس اقتصاد مسکن: قیمت پیشنهادی، قیمت واقعی و حباب قیمتی با هم فرق دارند

سید امین زرگر مرادی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفتگو با خبرنگار مهر با بیان اینکه در مورد استفاده یا عدم استفاده از واژه حباب قیمت مسکن بین کارشناسان اقتصاد مسکن اختلاف نظر وجود دارد، افزود: از تقسیم قیمت یک متر مربع مسکن (p) به اجاره آن (r) شاخصی به دست می‌آید که معمولاً از آن به عنوان شاخص حباب سنج مسکن یاد می‌شود

به گفته زرگر مرادی، این شاخص طی سال‌های گذشته همواره عددی بین ۱۴ تا ۲۵ بوده، ولی پس از افزایش قیمت مسکن در ۳ سال اخیر خصوصاً سال جاری، این شاخص به بیش از ۳۰ افزایش پیدا کرده است.

وی در خصوص کاربرد این شاخص برای اعتبارسنجی بازار مسکن گفت: ممکن است سرعت رشد اجاره (مخرج کسر) که همان r هست، بیشتر از رشد قیمت مسکن (صورت کسر) یا همان p باشد که در این صورت، شاخص «پوتربا» کاهشی خواهد شد.

چسبندگی قیمت مسکن همواره رو به بالاست

کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: معمولاً سقوط قیمت اسمی مسکن رخ نمی‌دهد چرا که عمدتاً تعدیل قیمت مسکن به علت چسبندگیِ رو به بالای آن، در قیمت اسمی مسکن اتفاق نمی‌افتد بلکه با ثبات قیمت اسمی، این قیمت واقعی مسکن (با لحاظ تورم) است که کاهش می‌یابد.

وی تأکید کرد: متأسفانه برخی به تفاوت قیمت پیشنهادی، قیمت اسمی و قیمت واقعی مسکن توجه نمی‌کنند. از دیگر سو ما با بحران تولید و عرضه واحد‌های مسکونی به علت کاهش توجیه اقتصادی ساخت مسکن مواجهیم. ضمن اینکه در سمت تقاضا نیز با کاهش تقاضای مصرفی و خانه اولی‌ها به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خانوار‌ها در بازار مسکن، روبه رو هستیم.

زرگر مرادی تأکید کرد: نکته مهم این است که غیر همگن بودن قیمت مسکن را نیز نباید فراموش کرد؛ چرا که با تغییر تعداد معاملات در مناطق مختلف یا تغییر نسبت نوساز به قدیمی ساز، کل آمار دستخوش تغییر می‌شود.